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银行“抽贷风暴”来深圳二手房成交参考价表袭

2021-03-19 02:16 浏览:

  “您好,我是xx的工作人员,我们现在有年利率只需要4%的贷款服务。”小陈几乎每周都要接到两次这样的电话。

  一开始她会选择直接拒绝,后来电话多了,也会选择多问几句:“这笔贷款可以用来买房吗?”对于这个问题,对方会给到肯定回答,但随后会给到一个严谨的补充:“当然,这笔钱并不能直接用来购房。”

  小陈又补充了一个问题:“这笔钱是复利吗?”对方给到否定回答,并且指出,最长贷款时间可以达到5年,不过需要贷款人有抵押物。

  这种类似的电话给许多资金不足的购房者撬开了一扇隐秘的大门,让暗藏的经营贷产业链变得清晰——贷款中介通过虚构公司、提供假的银行流水,将个人包装成需要经营贷的企业主,使这些资金绕道流入楼市。

  经营贷是银行面向企业发放的一种贷款产品,以企业需要资金为由,向银行申请贷款,以企业法人或者股东名下房产抵押获取资金的一种方式,一般情况下可以贷出评估值的70%,因此,也被称之为“房抵经营贷”。

  经营贷主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动,一般利息在5%-6%。不过,去年多地支持实体经济发展,出台了降低经营贷利率优惠政策,一些银行的经营贷利率降到3.85%上下,这与目前的房贷利率有很大差别。

  在中国人民银行征信中心北京市分中心,打印个人和企业征信报告的人络绎不绝,这里也是很多金融中介公司寻找客户的绝佳地点。当有人拿着征信报告从大厅出来,就会有三五个中介围上去,热情地递上名片,并询问是否有资金需求。

  多家银行贷款经理、金融中介公司业务员均表示,房抵经营贷业务很早就有,期限在1年、3年、5年、10年、20年不等,前几年的利率多在5%-6%甚至更高,但受2020年疫情影响,银行让利实体经济进而带动利率下行,北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%,个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比北京同期的房贷利率,首套房贷款利率约为5.2%,二套房房贷利率5.7%,当中的“利差”让不少买房人动了心,导致这个原本服务于中小企业的贷款产品走了样。

  除了北京,在上海、深圳等多城也都出现过类似情况,购买二套房但资金不足的购房者是这一群体的重要组成者,中介往往给出的方案是住宅作为抵押物,再通过一家公司,将申请人包装成合规的申请对象,并以公司申请经营贷款。“如果是名下唯一住宅,可以拿到房屋评估价的7成左右”,这也就是中介在电话里跟小陈提到的抵押物和贷款方式。

  经营贷利率低,贷款额度大,这给到一些资金不足的购房者可趁之机。但这种情况正在被快速遏制。

  从去年开始,监管机构和银行就已经针对经营贷流向进行追查,并且采取相应的监管措施。具体包括准入门槛、抵押房产过户时间、贷款用途、深圳二手房成交参考价表贷后资金流向、借款人及配偶名下是否有新增贷款、贴息贷款情况等。

  去年4月,第一财经报道表示:有银行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式,确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市,对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

  建设银行表示,前几年,通过抵押经营贷款的门槛其实比较低,但近两年,对于企业要求和资金流向的监管正在变得严格,换句话说,原来银行方面更多考量的是贷款方的偿还能力,但现在,要严格确保经营贷资金用于企业经营。“在贷款办理之初,严格的审查就已经劝退了大部分客户,并且贷款后还将进行资金监控,如果发现资金流向问题,银行将立即提前收回贷款。”

  1月底,上海银保监局和北京银保监局均要求各银行对2020年下半年以来的消费类、经营性贷款等进行全面自查。2月9日,广东银保监局下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》,部署全辖银行机构从授信调查、审查审批、贷后管理以及第三方机构业务合作等方面开展全面自查。3月12日,人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》,指出金融机构要严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

  据每日经济新闻18日报道,自广东银保监局下发排查通知后,截至目前,辖内(不含深圳)银行机构发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施,对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。

  深圳多家银行表示,根据监管要求,跨行追踪要穿透到第三手,即A账户转给B账户再转给C账户,核查要穿透到C账户有没有违规使用资金买房或买股票。不仅如此,深圳已有银行在办理抵押经营贷时指出,贷款额度需要按照二手房指导价办理,“同样一套房,年前可以按照1800万办理,现在的二手房评估价为1300万。”

  在楼市调控的背景下,各地排查经营贷违规流入房地产,此前已有银行上调经营性贷款利率。3月16日,某城商行上海分行个金部人士对第一财经报道记者表示,“我们今天收到总行消息,经营贷二抵正式涨价,通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式,不低于10.8%’。”

  另据财经国家周刊报道,近期,全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者,被银行勒令提前还款,北京有人因此退了刚买的学区房……

  现实的政策说明了当下的两大趋势:1、经营贷的办理难度正在增加,资金挪作它用的道路也就已经堵住;2、由二手房评估价放贷,导致了贷款额度缩减。

  中介公司似乎并没有放弃这一条道路,接到中介电话的远不止小陈一人,他们在孜孜不倦的寻找客户,也在寻找解决办法。

  红星新闻-成都商报记者也向业内人士咨询了这一情况。该人士表示,随着经营贷监管力度增加,目前办理该项业务的人已经并不多,也就是说,严格的审查,劝退了大量资金流向楼市的情况,减少资金流入楼市,对于房价调控和去杠杆具有很重要的意义。

  针对中介依旧大胆宣传的“低利率贷款”,该名业内人士指出,即便中介操作,银行对于放款后的资金流向依旧有着严格监管,一经查出,会被银行要求提前还款,通常是7个工作日内结清,而如果无力偿还贷款,则可能被银行起诉。